Компания UD Group провела аналитическое исследование состояния рынка офисной недвижимости Казани. Несмотря на неблагоприятную для рынка офисной недвижимости эпидемиологическую обстановку, в 2021 году практически все районы восстановили стандартный уровень загрузки офисов. В связи с этим уровень вакансий начал снижаться: к концу года он составил 6,8%, что на 2,5 пункта ниже аналогичного показателя в 2020 году. Если судить по динамике рынка офисной недвижимости, работодатели не просто стали охотнее возвращать сотрудников в офисный формат работы, но и повысили требования к рабочему помещению. В связи с этим наблюдается рост спроса на офисные помещения категории А и В+. Новые площади, введенные в 2021 году, были заполнены в течение 3-4 месяцев. Новый бизнес-центр «Orange», введенный в конце ноября, также заполняется прогнозируемо. Это значит, что уже к середине 2022 года можно будет с уверенностью говорить о дефицитном показателе вакансий в помещениях класса А.
Интересные данные по вакансиям были получены в Кировском и Авиастроительном районах. Здесь, вопреки общим тенденциям, наблюдается рост уровня вакансий. Однако и это следует считать положительным фактором влияния на динамику развития классов А и В+. Рост уровня вакансий в вышеуказанных районах связан с большим процентом зданий класса С (10%). Эти здания уже требуют реновации, а, следовательно, стремительно лишаются своих арендаторов.
За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4м². Площадь офисной части составила 2 500м² и была заявлена к классификации на класс А. Вся офисная часть была заполнена одним арендатором в августе. Сейчас первые этажи комплекса активно заполняются торговыми операторами.
В составе бизнес-парка «Азинский» был введен в эксплуатацию бизнес-центр «Orange» на 20 000м² общей площади. Этот бизнес-центр также был заявлен в классе A, что предопределило среднюю ставку аренды – 1300 руб/м² в месяц. Бизнес-центр Orange создан с акцентом на комфортную и продуктивную работу. Он проектировался на основе лучших мировых образцов, поэтому помимо офисных пространств с лаундж[1]зоной, на территории бизнес-центра планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты, ресторан и фитнес[1]центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.
Коммерческие условия
Средняя ставка аренды в бизнес-центрах составила 885 руб./м² на конец июня 2021 года. При этом ставка аренды в декабре 2021 года показала рост относительно аналогичного месяца 2020 года на 4,8%, а по сравнению с июнем 2021 года рост ставки аренды составил 4,5%. Подобная отрицательная динамика наблюдается в классе А и объясняется введением нового бизнес-центра Orange, где относительно невысокая ставка аренды – 1300 руб./м². Такая стоимость объясняется географическим расположением объекта. При этом открытые в период 2019 – 2021 года объекты в Вахитовском районе держат планку самой высокой ставки на офисном рынке – в диапазоне 1500-2500 руб./ м².
Коворкинги Казани
Общее предложение – 13,7 тыс. м²
Количество гибких пространств – 18 шт.
На сегодняшний момент рынок коворкингов в Казани и пригородах представлен тринадцатью коммерческими пространствами, двумя пространствами, работающими в формате оборудованных мини-офисов премиального сегмента, и тремя коворкингами на территории Дворца культуры и Технопарка. Общая площадь данного сегмента составляет 13 698м², в том числе с учетом некоммерческих коворкингов площадью 1 240м²: «Авиатор» в одноименном технопарке, Коворкинг в КЦ «Московский» и ДК «Сайдаш». Общее предложение 13,7 тыс. м²
По данным компания UD Group, которая провела аналитическое исследование состояния рынка офисной недвижимости Казани, в 2021 году предложение по коворкингам увеличилось на 3 735м². Были открыты новые пространства в Казани и ближайших пригородах:
fun(c) (ул. Островского, д. 27),
Parallel 34 (Профсоюзная 34),
Smart Space в ЖК Царево Village,
Sapiens (ул. Ахмерова, д.7 (ЖК Арт Сити)),
Инфосфера (Зеленодольский район, с. Осиново, ул. Спортивная, д. 102).
Если смотреть предложения по районам, то наибольшее количество коворкингов окажется в Вахитовском районе – 51% от общего предложения. Объем коворкингов от общего предложения в Ново-Савиновском районе составляет 30%. Подобное распределение напрямую взаимосвязано с расположением коворкингов и общим спросом на рынке офисной недвижимости.
Средняя ставка аренды одного рабочего места в коворкингах Казани составляет 6 583 руб. в месяц. На момент проведения исследования (в котором еще не учитывались новые проекты) было свободно порядка 28% от общего числа рабочих мест. Безусловно, аудитория города еще только знакомится с системой коворкингов – этим оправдан более сдержанный рост ставки, нежели чем на офисном рынке. Однако уже сейчас, вслед за повышением средней ставки по всему офисному рынку, можно прогнозировать повышение ставки и в сфере коворкинга.
Тенденции
Основная тенденция современного рынка офисной недвижимости – завершение арендаторами оптимизации своих офисных площадей. Все больше внимания уделяется комфорту и здоровью сотрудников. Именно поэтому основной фокус направлен на увеличение зон коллаборации, переговорных, внедрение политики незакрепленных рабочих мест. Этот факт особенно важен для рынка офисной недвижимости, так как подобное распределение пространства значительно увеличивает количество кв.м, приходящихся на сотрудника. В целом, рынок офисной недвижимости Казани показывает хорошие результаты: сокращается вакансия, а ставки аренды показывают рост. Ожидается сохранение тенденции сокращения уровня вакансии.
В сегменте коворкингов набирает популярность реализация проекта под определенного клиента (built-to-suit). Помимо традиционного предложения аренды рабочих мест, собственники объектов практикуют формат, когда часть площадей здания предлагается в качестве гибкого пространства.
В Казани в 2021 году предложение коворкингов выросло на 36%, но из-за ввода нового предложения наблюдается незначительное уменьшение уровня загрузки коворкингов до 72%. В дальнейшем прогнозируется увеличение загрузки в среднем по рынку до 75-80%.
