Несмотря на очевидные преимущества, схема design & build все еще остается в России недооцененной: по разным данным, ее выбирают лишь в 7–20% случаев.
Концепция «одного окна», при которой одно и то же юридическое лицо выполняет все работы по проектированию, строительству и инженерному оснащению объекта, довольно широко распространена в странах Западной Европы и США: эксперты прогнозируют, что к 2020 году до 60% объектов в мире будет возводиться именно так. «Эта схема очень популярна за рубежом — используя ее, заказчик гарантированно получает на выходе безусловное снижение сроков и стоимости строительства, — размышляет
Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М»
. — Применяя этот формат, фактически можно «запараллелить» ряд процессов: если мы представим работы в виде графика, то в случае с design & build ни одна линия не начинается после непременного окончания другой. Есть архитектурные решения? Можно сразу приступать, скажем, к возведению перегородок в офисе. Не нужно зависеть от контрагентов, ожидая согласования текста договора и прочего. Сроки, этапность и динамика проекта находятся в одних руках». Впрочем, вышеописанная схема не исключает привлечения к проекту управляющей компании со стороны заказчика или инженерно-технического персонала для контроля стоимости, объема и качества работ подрядчика.
Хорошо забытое новое
Эта, казалось бы, идеальная для конечного заказчика модель — все еще ноу-хау для российского рынка коммерческой недвижимости. По словам
Алексея Хоменка, директора по развитию бизнеса
Masari
Construction
, основная причина — в отсутствии знаний у людей о том, как работает система design & build. «Одни потенциальные заказчики что-то где-то слышали, но вообще не представляют, как это работает. Другие не знают об этой системе вообще. Но и первые, и вторые, даже разобравшись в сути вопроса, боятся пробовать новый подход к реализации проекта, — поясняет Алексей Хоменок. — Им проще выбрать «классику», чем осваивать новую для себя систему. Кроме того, дело еще и в общей «привычке» сегмента: в России по-прежнему верят, что если «разделить объемы», провести много тендеров, выбрать много подрядчиков, то на выходе получится лучшее качество при самой низкой цене. Однако на объекте при таком подходе выстраивается «строительный паровоз». Конечно, такая система реализации проектов имеет свои преимущества, но чаще всего мы наблюдаем другое: когда один из подрядчиков останавливается по неким причинам, и весь «паровоз» ехать дальше уже не может. Основная задача design & build — как раз сделать так, чтобы все «ехало». При любых обстоятельствах».
Другая причина непопулярности design & build на российском рынке — довольно ограниченное количество компаний, которые качественно реализуют данную услугу. «Нужно понимать, что компания, работающая в формате design & duild, должна быть во всех смыслах высокопрофессиональной, у нее в штате должны быть практически все специалисты: по проектированию, строительству, контролю и управлению, — продолжает Алексей Хоменок. — В этом случае со стороны заказчика не понадобится никакого «стороннего контроля», к которому все привыкли. Но на деле, особенно в кризис, мы видим, как заказчик выбирает, например, компанию с непрофильным бэкграундом (до этого строили коттеджи, теперь решили отделывать офисы) и по самой низкой цене. В итоге клиент все равно вынужден принимать участие в контроле над процессом, ведь все идет не по тому сценарию, который предусмотрен для формата Design & Build. Это ломает то, ради чего все и придумывалось и что так подробно описано в руководстве по design & build, выпущенном AIA (Американский институт архитекторов): не просто проектирование и строительство в одних руках, но и то самое эффективное «запараллеливание» всех процессов. Только в этом случае вы получаете и заявленное снижение сроков, и выигрываете по цене».
«Единственная принципиальная разница между design & build и другими способами организации проекта заключается в том, что в отличие от ситуации с «классическим треугольником» (заказчик/консультант-проектировщик/генподрядчик) в случае с design & build заказчик общается только с одним контрагентом, и вся ответственность за результат лежит на одной всем понятной стороне, — уверен
Денис Лобанов, главный архитектор
Office Project
. — В России design & build почему-то продвигается как модель, непременно снижающая сроки и стоимость реализации проекта. Но на деле это не так. Как только в процессе строительства появляется необходимость согласовывать какие-либо решения с заказчиком, то все сроки летят, а конечная стоимость объекта зависит не от способа организации строительства, а от того, насколько сложным, красивым или эксклюзивным должен получиться объект. Также непонятно, на основании каких критериев заказчик должен выбирать подрядчика design & build? Если при классическом подходе на момент выбора генподрядчика есть проектная документация, по которой все участники тендера могут дать свое предложение, то подход design & build этого не предполагает».
Креативный стандарт
По мнению участников рынка, лучше всего схема design & build работает, когда клиенту нужен так называемый «относительно стандартный проект». «Идеальная ситуация для design & build выглядит так: вы едете с заказчиком в офис, который ему понравился, и он говорит: «Хочу такой же». При этом офис должен быть простым как с точки зрения инженерных систем, так и дизайна интерьера. Фактически все, что может выбирать заказчик — это цвет стен и коврового покрытия. Только в таком случае при отсутствии проекта обе стороны более или менее ясно могут представить себе финальный результат, к которому необходимо стремиться, — говорит Денис Лобанов. — Впрочем, нестандартные проекты с design & build тоже возможны, но по срокам реализации и по стоимости они ничем не будут отличаться от традиционного подхода, а могут быть даже дороже и дольше, поскольку согласование сложного проекта всегда занимает время. При этом еще необходимо, чтобы была сильная команда,…
