Казахстан и Узбекистан лидируют по объему предложения качественных складских площадей среди стран Центральной Азии

Консалтинговая компания NF Group представила результаты исследования рынка качественной складской недвижимости в четырех странах Центральной Азии. Общий объем предложения в Казахстане, Узбекистане, Кыргызстане и Таджикистане превысил 2 млн кв. м, что на 23% превышает показатели III квартала 2023 года (1,6 млн кв. м). Объем ввода по итогам девяти месяцев 2024 года по всем странам составил 435 тыс. кв. м. Из них 271 тыс. кв. м пришлись на Казахстан, 121 тыс. кв. м – на Узбекистан и 43 тыс. кв. м – на Кыргызстан. На рынок Таджикистана за этот период новых объектов не выходило. По итогам III квартала 2024 года свободные складские площади классов A и B полностью отсутствуют в Кыргызстане и Таджикистане. В Узбекистане на них приходится 1,1%, в Казахстане – 1,2%.

Ключевые показатели рынков качественной складской недвижимости стран Центральной Азии

По итогам октября 2024 года общий объем предложения качественной складской недвижимости в Казахстане, Узбекистане, Кыргызстане и Таджикистане превысил 2 млн кв. м. Показатель превышает результаты III квартала 2023 года на 23% (1,6 млн кв. м). В указанных регионах сосредоточена наибольшая доля предложения складских объектов всех стран СНГ. Лидерами по уровню обеспеченности складами являются Казахстан и Узбекистан. Объем ввода по итогам девяти месяцев 2024 года по всем странам составил 435 тыс. кв. м. Из них 121 тыс. кв. м пришлось на Узбекистан, 271 тыс. кв. м − на Казахстан, 43 тыс. кв. м – на Кыргызстан.

По итогам III квартала 2024 года в Кыргызстане и Таджикистане полностью отсутствуют вакантные складские площади классов A и B. В Узбекистане на них приходится 1,1% от общего объема предложения, в Казахстане – 1,2%.

Также в странах Центральной Азии зафиксированы максимальные показатели запрашиваемых арендных ставок на складскую недвижимость. В Казахстане, Узбекистане, Кыргызстане и Таджикистане средняя стоимость аренды складов класса A варьируется в диапазоне $114-$153/кв. м в год (без учета НДС). Также в III квартале 2024 года зафиксирован рост среднего тарифа на услуги ответственного хранения и 3PL-услуги, что подчеркивает расширение логистического сектора в странах Центральной Азии. В сравнении с результатом III квартала 2023 года показатель увеличился на 8–10%, достигнув $141–191/плм/год.

Казахстан

Рынок качественной складской недвижимости Казахстана является крупнейшим среди стран Центральной Азии и лидирует по темпам ввода. Общий объем предложения в стране по итогам III квартала составляет 1,55 млн кв. м, большая его часть сосредоточена в Алматы (64%), около 19% – в Астане и 7% – в Актобе. За первые девять месяцев 2024 года в стране было введено 108 тыс. кв. м новых площадей. Среди новых крупных объектов – склад компании Ozon (40 тыс. кв. м) в логистическом парке Focus-Aksengir в Алматы, складской комплекс Shalkar (25 тыс. кв. м) в Илийском районе города, а также склад TechnoDom.kz (15,4 тыс. кв. м) в Шымкенте.

По состоянию на конец октября 2024 года 426 тыс. кв. м качественных объектов находятся на этапе строительства и заявлены ко вводу в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Среди наиболее крупных из них – логистический центр компании Wildberries (100 тыс. кв. м), объект Continental Logistics Almaty (около 85 тыс. кв. м), две очереди логистического парка Focus-Aksengir (50 тыс. кв. м) и терминал «Кедентранссервис» (37,4 тыс. кв. м). Общий прогнозируемый объем завершенного строительства в стране за 2024–2026 годы составляет около 700 тыс. кв. м при условии сохранения сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Доля вакантных складских площадей в Казахстане составила 1,2% от общего объема предложения, незначительно снизившись (-0,4 п. п.) за последние шесть месяцев 2024 года. Свободные складские объекты представлены несколькими блоками, расположенными в Шымкенте и Караганде. В Алматы и Астане предложение качественных складских помещений под аренду отсутствует. Исключением являются площади под услуги ответственного хранения и 3PL-услуги. Их доля составляет 0,6% от общего объема предложения в указанных городах.

По итогам III квартала 2024 года стоимость аренды складских помещений в Казахстане сопоставима с результатами I квартала. Средневзвешенные арендные ставки на склады класса A составляют 5 600 тенге/кв. м/мес. В классе B показатель находится на уровне 3 500 ₸/кв. м/мес. На фоне минимального количества свободных площадей ожидается, что в начале 2025 года средневзвешенные значения стоимости складских объектов класса А в стране продолжат расти и достигнут 6 500–7 000 ₸/кв. м/мес.

Также в Казахстане отмечается рост среднего тарифа на услуги ответственного хранения. В сравнении с результатом за I квартал 2024 года стоимость увеличилась на 4%, достигнув $191/плм в год (без учета НДС).

Узбекистан

В Узбекистане по итогам III квартала 2024 года представлено 387 тыс. кв. м качественных складских площадей, большая часть которых (91%) сосредоточена в Ташкенте и его области. Объем ввода за девять месяцев 2024 года составил 121 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Среди наиболее крупных из построенных объектов – складской комплекс в Янгиюльском районе возле БКАД (50 тыс. кв. м), 2-я фаза логистического центра Orient Logistics (21,5 тыс. кв. м) и 1-я фаза нового логистического центра Uzum Market (21 тыс. кв. м).

В Узбекистане также есть отдельные проекты, предлагаемые для оказания логистических услуг. Помимо объектов Orient Logistics, к ним относятся склады Bayer Group и DHL, каждый из которых отвечает требованиям класса A. На долю логистических операторов в Узбекистане приходится около 11% всех качественных складских площадей, что составляет около 33 тыс. кв. м. По итогам III квартала 2024 года средние запрашиваемые ставки на хранение одного палето-места составляют $144/кв. м в год. В сравнении с результатом аналогичного периода 2023 года показатель не изменился.

По итогам III квартала 2024 года доля вакантных площадей составила 1,1% от общего объема предложения Узбекистана. В сравнении с результатами I квартала показатель незначительно увеличился (+1,1 п. п.). Все свободные блоки расположены в складских комплексах Ташкента и имеют площадь не более 3 тыс. кв. м. Введенный во II квартале корпус в комплексе Highway Logistics (21,5 тыс. кв. м) был полностью законтрактован, что удержало уровень вакантности на прежнем уровне. По прогнозам NF Group, значительного изменения количества свободных складских площадей в стране к концу 2024 – началу 2025 года не ожидается.

Стоимость аренды складских объектов в Узбекистане незначительно снизилась в сравнении с результатами I квартала 2024 года. Средневзвешенные запрашиваемые ставки на склады класса A в стране составляют $153/кв. м в год, снизившись на 2% в сравнении с результатом I квартала. В классе B показатель увеличился на 1%, достигнув $72/кв. м в год. Ввиду значительных различий в характеристиках складов класса B, вывод на рынок крупного блока в объекте с более низким качеством может существенно снизить среднее значение арендных ставок.

По состоянию на конец октября 2024 года средние запрашиваемые ставки на хранение одного палето-места в Узбекистане остались на уровне III квартала 2023 года, показатель составил $144/кв. м в год. На долю логистических операторов приходится около 11% всех качественных складских площадей в стране, что составляет около 33 тыс. кв. м.

Кыргызстан

Общий объем предложения качественной складской недвижимости Кыргызстана составляет 66 тыс. кв. м, основная доля которых сосредоточена в Бишкеке. 47% от общего объема площадей в стране относится к классу A, и 53% − к классу B.

По итогам III квартала 2024 года в Кыргызстане было введено 13 тыс. кв. м качественных складских площадей, что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2023 года (14 тыс. кв. м). Среди новых объектов – 1-я фаза склада «Неман-Фарм» (12 тыс. кв. м) и 2-я фаза низкотемпературного склада (750 кв. м), расположенные в Бишкеке. Помимо этого, на ближайшие годы в городе заявлено строительство двух крупных складских объектов – Asia Park (163 тыс. кв. м) и «Батыр Логистик Центр» (110 тыс. кв. м).

Уровень вакантности в готовых сухих складских комплексах Кыргызстана составляет 0% от общего объема предложения. Дефицит свободных площадей сохраняется на рынке с I квартала 2023 года и обусловлен его небольшим объемом, а также отсутствием новых проектов и стабильного количества сделок по аренде существующих складов.

На фоне отсутствия в Кыргызстане вакантных площадей запрашиваемые ставки аренды в объектах класса A остаются стабильными и составляют $114/кв. м в год, в объектах класса B – $72/кв. м в год.

По итогам III квартала 2024 года количество свободных объектов, предназначенных для 3PL-операторов, составляет около 4,3% от общего объема предложения. Средняя стоимость площади под услуги ответственного хранения по итогам девяти месяцев 2024 года сопоставима с результатом I квартала и составляет $123/плм/год.

Таджикистан

На рынке Таджикистана представлено 10 тыс. кв. м складских объектов. Все склады класса B находятся в эксплуатации уже более 6 лет, и большинство используется собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов. Новое предложение складских площадей в стране по итогам III квартала 2024 года отсутствует.

Необходимость формирования складского рынка Таджикистана, в частности сети транспортно-логистических центров, обозначена на государственном уровне и постепенно начинает реализовываться на практике. Так, страна участвует в проекте Азиатского Банка Развития по созданию в городе Худжант регионального Центра логистики и торговли в рамках экономического коридора «Шымкент – Ташкент – Худжант», а также сотрудничает с Саудовской Аравией по вопросам формирования логистического хаба для совместной торговли. Также на 2024–2025 гг. в стране были анонсированы проекты трех других спекулятивных складских комплексов, часть из которых будет иметь низкотемпературные режимы хранения. Общая площадь объектов превысит 50 тыс. кв. м.

Константин Фомиченко, партнер NF Group: «За девять месяцев 2024 года рынок складской недвижимости в странах Центральной Азии демонстрирует высокую девелоперскую активность. Низкая доля вакантных площадей в регионах сопровождается рекордными арендными ставками среди стран СНГ. Наиболее обеспеченными складскими рынками остаются Казахстан и Узбекистан, лидирующие по объему предложения. Как и в России, развитие сегмента в регионах тесно связано с активностью онлайн-торговли, где заметную роль в последнее время играют в том числе и российские компании».

Данные отчета основаны на исследовании рынков складской недвижимости Центральной Азии (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан, Таджикистан), Закавказья (Азербайджан, Грузия, Армения) и Республики Беларусь.

[2] * произведен пересмотр базы данных;

** здесь и далее – не включая площадей, предлагаемых 3PL-операторами для ответственного хранения в рамках складских площадей класса А, В;

*** здесь и далее – не включая НДС; включая OPEX;

**** ставки аренды на будущее предложение.

[3] Ставка аренды на проекты build-to-suit и будущее предложение класса А

[4] Ставка аренды на проекты build-to-suit и будущее предложение класса А