Консалтинговая компания IPG.Estate подготовила аналитический обзор московского рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2022 года.
Предложение
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей по итогам 6 месяцев 2022 года составляет 19,5 млн кв. м.
В 1 полугодии 2022 года в Москве был введен один бизнес-центр: БЦ Jazz класса В+ арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м. Объект располагается в Северо-Восточном автономном округе по адресу: ул. Сущевский Вал, 49 .
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенная базовая ставка аренды по итогам полугодия составила 22 280 руб. за кв.м в год (без учёта НДС и ОР):
- Ставка аренды в классе А – 26 970 руб. за кв. м в год.
- Ставка аренды в классе В/В+ составляет 17 600 руб. за кв. м в год.
Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Москвы на конец 1 полугодия 2022 года находится на уровне 8,3%:
- Уровень вакансии в классе А — 9,8%.
- Вакансия в классе В/В+ составляет 6,9%.
Тенденции и прогнозы
Наблюдается снижение активности в сегменте нового строительства, планы по реализации перспективных проектов откладываются на неопределенный срок.
Активность арендаторов существенно снизилась, объемы спроса несопоставимы с итогами 1 полугодия 2021. Основная активность арендаторов сместилась в сторону сокращения занимаемых площадей и поиска офисов меньшей площади. Фокус арендатора по итогам первого полугодия 2022 года можно сформулировать как «переезд в новый, более дешевый офис меньшей площади».
Данный факт позволяет, с одной стороны, прогнозировать сохранение спроса до конца 2022 года, с другой стороны, дает основания для негативного прогноза на 2023 год: когда основная масса арендаторов решит вопрос сокращения расходов на офис, в том числе и за счет переезда, вероятно ощутимое замедление активности и более глубокое сокращение объема сделок.
На этом фоне в наиболее уязвимой позиции находятся проекты класса А, поскольку спрос на высококачественный дорогой офис сократился уже сейчас.
Позитивный момент для рынка офисной недвижимости Москвы заключается в отсутствии ярко выраженных драйверов спроса: ситуация при которой рынок массово пополняют освобождающиеся крупные и специфические офисные блоки не наблюдается.
На фоне изменения экономического курса, рынок офисной недвижимости Москвы может получить импульс развития за счет укрупнения госкорпораций и прихода государства в сегмент IT. При этом низкие темпы ввода новых проектов позволят сгладить темпы роста вакансии.
